Нэгэн үе тасралтгүй өссөн үзүүлэлттэй байсан орон сууцны метр квадратын үнэ сүүлийн хоёр жилийн турш тасралтгүй буурсан үзүүлэлттэй байгааг судалгааны үр дүн харуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн “Тэнхлэг зууч” компани хараат бусаар орон сууцны үнийн индексийн судалгааг гаргадаг бөгөөд өнгөрөгч хоёрдугаар сард 5062 орон сууцны үнийг хамруулан судалж, тухайн сард зах зээлд нийлүүлсэн шинэ болон хуучин орон сууцны борлуулалт 30 хувиар буурсан үзүүлэлттэй байгааг олон нийтэд мэдээлсэн. Гэр хорооллын утаа униар, хөө тортогоос салах аргаа олж ядаж буй дундаж давхаргынхны хувьд энэ сайхан мэдээ байсан нь тодорхой. Учир нь үүнийг дагаад байрны үнэ буурна гэж найдсан хэрэг. Гэхдээ бодит байдалд орон сууцны үнэ үнэхээр буурсан уу гэвэл учир дутагдалтай байгааг иргэд хэлж буй. Тиймээс ч манай сонин энэ удаа ашиглалтад ороод удаагүй байгаа шинэ орон сууцнуудын үнийг судалж, үнийн бууралт бодитой эсэхийг сурвалжлахыг зорьсон юм.
Сонгинохайрхан дүүрэгт хамгийн хямд байр м.кв нь 1.65 сая
Жил бүр “Утаанбаатар” хэмээн цоллуулдаг нийслэл хотод хаврын урь хэдийнэ оржээ. Гудамжаар холхих хүмүүсийн хувцас нимгэрч, саарал утаа алсран одох цаг ойртож буйг сануулах мэт хаа нэгтээ айлын яндангаас утаа суунаглана. Энэ хаврын эхний cap гарснаас хойш иргэдийн дунд хамгийн их хүлээлт үүсгэсэн шийдвэрүүд эхнээсээ батлагдсан. Барилгын салбар, тэр дундаа ипотекийн зээлийн хүуг таван хувь болгон бууруулах асуудал шийдэгдэж, турээсийн орон сууц хөтөлбөрийн журам батлагдан, орон сууц түрээслэх хүсэлтэй иргэдийг бүртгэж эхэлсэн гэсэн таатай мэдээлэл сонстох болов. Агаарын бохирдлыг хамгийн их үүсгэж буй гэр хорооллын яндангийн тоог бууруулах зорилгоор төрөөс барилгын салбарыг хамгийн их дэмжиж ирсэн. Харин барилгын компаниуд иргэдийн амьдралд хэр нийцтэйгээр м.кв- ынхаа үнийг тогтоож байгааг сурвалжлахаар бидний хамгийн анх зорьж очсон хороолол бол Сонгинохайрхан дуүргийн нутаг дэвсгэрт байрлах Очир-2 хороолол.
Хорооллын барилгын ажил хараахан дуусаагүй, одоогоор 90 орчим хувьтай байгаа аж. Гэсэн ч цөөн тооны айл аль хэдийнэ дулаан байрандаа орсон байлаа. Хаалгаар нь ороход ундуй сундуй. Өрөөнүүдийн дотоод заслын ажил бүрэн дуусаагүй байгаа нь илэрхий байв. Бид борлуулалтын алба нь хаана байршиж буйг лавлаж, хоёрдугаар давхарт байрлах тус албыг зорилоо. Тус хорооллын хувьд байрны метр квадратын үнэ 1.650.000 төгрөг аж. Залуу гэр бүлүүдэд зориулсан 1-2 өрөө хүртэлх бага хэмжээтэй олон сонголттой байрнуудаас бүрдсэн “Очир-2” хороололд нэг өрөө байр тун цөөхөн үлджээ. Нэг өрөө байрны тухайд 34 m2 болон 32.5 m2 гэсэн сонголттой байгаа бөгөөд одоогоор 12 давхарт ганц байр бий гэнэ. Ингэхээр хамгийн бага талбайтай нэг өрөө байрны үнэ 56.1 сая болж байгаа юм. Голомт банкны 10-15 жилийн хугацаатайгаар 30 хувийн урьдчилгаа мөнгөө төлж, найман хувийн хуутэй зээлээр авах боломжтойгоос гадна тухайн худалдан авагч зээл авах гэж байгаа арилжааны банкдаа сайн танилтай тохиолдолд урьдчилгаа 10 хувиа төлөөд 90 хувьд нь арилжааны банкнаас зээл авах боломжтой гэв. Мөн зээлээ бүрдүүлээд ирсэн тохиолдолд байрны метр квадратын үнээс тодорхой хэмжээнд хямдруулах аж.
Үндсэндээ тус хорооллын бага талбайтай байрууд эзнээ аль хэдийнэ олсон байлаа. Иргэдийн худалдан авах чадвар тааруу байгаа учир бага талбайтай, хямд үнэтэй байрыг ихэвчлэн сонгож байгааг албаны хүн тодотгож байсан юм. Манай сурвалжлах баг тухайн байршил дахь хэд хэдэн барилгын борлуулалтын албатай холбогдон үнийг лавлахад дээрх үнээс бага хэлсэн тохиолдол байгаагүй юм. Хотын төвөөс тодорхой хэмжээнд алслагдсан хамгийн олон хүн амтай Сонгинохайрхан дүүрэгт сүүлийн жилүүдэд олон янзын хэлбэр дүрстэй, зай талбайтай барилга сүндэрлэн
босч буй. Гэсэн ч шинэ байрны үнэ төдийлөн буураагүй байна.
“Содон” хороололд банк бус санхүүгийн байгууллага цэцэглэж байна
Ингээд хэлэхээр уншигч та гайхаж байж болох юм. Гэхдээ л “Содон” хорооллын нэгдүгээр давхарт “Домог инвест” гэх банк бус санхүүгийн байгууллага ажиллаж байлаа. Бидннй очсон “Очир-2” хороололтой хаяа залган орших хороолол бол “Содон”. Сонгинохайрх дүүргийн 21 дүгээр хорооллын нутаг дэвсгэрт байрлах барилгын эхннй зургаан блок нь ашиглалтад орсон байна. Залуу гэр бүлүүдэд зориулсан 1-3 өрөөний зохион байгуулалттай орон сууцны м.кв-ын үнэ нь 1.700.000 төгрөг. Зэрэгцэн орших хоёр хорооллын м.кв-ын үнэ хоорондоо 50 орчим мянган төгрөгийн зөрүүтэй байна. “Содон” нэг давхарт худалдаа үйлчилгээний төвүүд төвлөрсөн байх бөгөөд хоёрдугаар давхарт нь борлуулалтын алба нь ажилладаг.
Хорооллын байрнаас сонирхохоор ирсэн олны хөл ч тасрахгүй юм билээ. Хамгийн гол нь тэднийх олон олон боломжуудыг санал болгож байгаа гэв. Нэгдүгээрт, байрны төлбөрөө 100 хувь төлсөн тохиолдолд приус 30 машин, урьдчилгаа 50 хувийг төлөөд захиалгын гэрээ байгуулснаас хойш 14 хоногийн дотор үлдсэн 50 хувийг нь төлвөл грашаа 80 хувийн хөнгөлөлттэй үнээр авах эрх, урьдчилгаа 30 хувийг төлөөд үлдэгдэл 70 хувийг захиалгын гэрээ байгуулснаас хойш 14 хоногийн дотор төлбөл гал тогооны тавилга, үүдний шүүгээ, буйдан гээд олон олон бэлэг авах юм байна. Төлбөрөө 100 хувь төлсөн тохиолдолд шүү дээ. Гэхдээ одоогоор байрны үнийн дүнг 100 хувь бүрэн төлөх санхүүгийн чадвартай өрх цөөхөн бий. Хоёрдугаарт урьдчилгаа 10 хувиа төлөх чадвартай дундаж давхаргынханд банк бус санхүүгийн байгууллагаасаа нэг жилийн хугацаанд хүүгүй мөнгө зээлэх боломжийг олгож байгаа аж.
Харин зээлийн жил нь уртасвал хүү нэмэгдэх юм билээ. “Домог инвест” гэх уг ББСБ-аас тухайн байрныхаа үнийн 20 хувьтай тэнцэх мөнгийг үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан зээлэх боломжтой гэнэ. Нэг жилдээ 20 хувьд тэнцэх мөнгөө төлж дуусгана гэвал хүүгүй. Ингэхээр 35 м.кв байр авья гэж тооцвол нийт дүн 59.5 сая болох бөгөөд үүний зургаан саяыг нь урьдчилгаа болгож төлвөл нийтдээ 11.9 сая төгрөгийг ББСБ-аас зээлэх юм. Нэг жилийн хугацаанд хүүгүй зээлвал сардаа 992 мянган төгрөгийг төлнө. Харин хоёр жилийн хугацаагаар авбал сарын найман хувийн хүү бодогдож, сардаа 539 мянган төгрөгийг төлөх бол дөрвөн жилээр зээл авсан тохиолдолд 315 мянган төгрөгийг төлөх ажээ. Түүнчлэн байрны үнийн үлдсэн 70 хувийг нь банкны ипотекийн найман хувийн зээлд хамрагдан 20 жилийн хугацаанд төлвөл сардаа 350 мянга. Ингэхээр ББСБ-аас дөрвөн жилээр зээл авч байж 30 хувиа бүрдүүлвэл, эхний дөрвөн жилдээ 800 орчим мянган төгрөгийг төлөх шаардлагатай болох юм байна. Өрийн дарамтад орсон, байрны урьдчилгаа 30 хувиа төлж чадахгүй дундаж амьдралтай өрхүүд давхар давхар өрийн дарамтад хэдэн жилийн хугацааг өнгөрүүлэх нь гэж хэлэхэд хатуудахгүй. Тухайн ББСБ-аас зээл авах эсэх нь худалдан авагчийн л мэдэх хэрэг
Хотын төвтэй ойртох тусам үнэ нь өснө
Манай сурвалжлах хэсэг цааш Баянгол дүүргийн 20 дугаар хорооны нутагт байрлах “Эрин констракшн”-ы “Эрин” хорооллыг зорив. Тус хорооллын м.кв-ын үнэ 1.9-2 сая төгрөг. Хамгийн бага талбай бүхий байр нь 30.27 м.кв нэг өрөө байр. Тус байрны нийт үнэ 60.5 сая төгрөг болж байна. Ийм үнэтэй байх шалтгаан нь мөн л чанар гэх. Эднийх урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд банкны ипотекийн найман хувийн зээлд хамрагдан худалдан авах боломжийг иргэдэд олгож байгаа юм байна. Бид дааш Үндэсний цэцэрлэгт хүрээлэнг түшиглэн баригдсан хорооллуудын үнийг сонирхохоор хөдлөв. “Parkside residence” бол тэдгээр барилгын нэг. Уг хотхон дөрвөн блокоос бүрдэх 228 айл орох боломжтой бөгөөд өнгөрсөн оны нэгдүгээр улиралд гурван блок ашиглалтад орсон ажээ. Харин биднийг очих үед “Нэгдүгээр ээжлийн ашиглалтад орсон цөөн байр үлджээ. Хоёрдугаар ээлжийн байрны захиалга эхэллээ” гэх зарыг гадна талбайдаа байршуулсан харагдсан. Харин өрөөний хувьд 52.58-178.2 мвк буюу 2-5 өрөөний сонголттой байсан. Цэцэрлэгт хүрээлэнд хамгийн ойрхон байрлалтай гэх уг хотхоны борлуулалтын ажлыг “RE/MAX” компани хариуцан ажиллаж байсан юм. Бид байрны үнэ болон давуу талын талаарх мэдээллийг “RE/ MAX” борлуулалтын менежер Ж.Түвшинзаяатай уулзаж авсан юм.
Үргэлжлэлийг эндээс уншина уу